Imóvel abaixo do preço da região: o que você precisa saber para investir?

O imóvel abaixo do preço da região faz parte de uma das teses de investimento mais comuns no mercado imobiliário. Quer começar a investir em imóveis ou está procurando aprofundar seus conhecimentos sobre o assunto? Entenda como funciona esta tese.

O que significa dizer que um imóvel está abaixo do preço da região?

Dentro de uma determinada região, que pode ser um bairro ou um raio delimitado por você, o conjunto de imóveis existentes tem uma distribuição estatística de preços. Quando tomamos uma única tipologia de apartamentos, por exemplo, apartamentos de dois dormitórios, conseguimos extrair algumas dessas medidas de estatística descritiva e comparar cada um dos imóveis ofertados com o conjunto comparável de apartamentos do mesmo tipo, na mesma região.

Quando então comparamos valores de metro quadrado, e identificamos as unidades que estão abaixo da mediana da região, encontramos os imóveis que, potencialmente, são bons candidatos para um investidor que busca oportunidades de compra abaixo do preço da região. 

Cabe ressaltar que, por conta da variedade de fatores que um imóvel pode ter, nem sempre a comparação de preços pode ser feita de forma direta. Por vezes, vários detalhes podem fazer toda a diferença. Alguns exemplos são:

• andar do imóvel;
• posição em relação ao sol;
• serviços do condomínio;
• quantidade e tamanho das janelas;
• qualidade dos reparos estéticos, como maçanetas recém-trocadas e pintura;
• entre outros.

Curiosamente ou não, também é aí que se encontram oportunidades de valorização da propriedade para revenda. 

O imóvel que está abaixo do preço da região normalmente é o que contém o potencial para este ganho. Contudo, é primordial identificar algumas questões sobre ele, como o que faz com que ele tenha o preço reduzido e se é possível obter lucro depois de melhorá-lo. 

O que pode diminuir o valor do imóvel no mercado?

Estado do imóvel

O estado do imóvel trata desde questões estruturais até reparos estéticos ou superficiais. Quando se trata de imóveis de baixo preço com potencial de valorização, em boa parte das vezes a necessidade é por uma reforma mais completa. Isto ocorre porque as casas e apartamentos são, em sua maioria, usados. Ou seja, possuem uma idade maior de construção. 

Como esta revitalização exige planejamento, despesas e acompanhamento, ocorre um “desconto” no preço do imóvel para compensar isso. 

Taxa de condomínio

O valor da taxa condominial pode ser um impeditivo relevante. Quando está muito além do que os compradores pretendem e conseguem pagar por mês, torna-se difícil vender o imóvel. 

Em imóveis usados com idade maior, ocorre de os reajustes de valor do condomínio crescerem significativamente, especialmente por conta de necessidades de manutenção.

Entorno

Há situações em que imóveis antes valorizados vão se depreciando por conta do entorno. Isto pode acontecer devido ao aumento da violência, à perda de serviços e locais de lazer, enchentes, entre outros. 

Documentação

Problemas com documentação podem anular e impedir a venda do imóvel. Quando isso acontece por conta de dívidas pendentes do imóvel, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e contas de água e energia, por exemplo, é possível que o comprador assuma o valor da dívida, tendo “desconto” no imóvel. 

Pressa

Se o proprietário da casa ou do apartamento precisa vender o imóvel com mais urgência, é possível que coloque um preço menor para acelerar a venda. São achados interessantes para revender, principalmente porque exigem pouca ou nenhuma modificação. 

Entretanto, neste caso, é essencial que seja feita uma boa avaliação das condições do imóvel. Há situações em que o proprietário pode tentar esconder problemas estruturais da propriedade. 

Onde encontrar o imóvel abaixo do preço da região?

Aqui no site da Apê11 nós temos uma ferramenta que seleciona os imóveis que possuem esta característica em comum: o Investidor Apê11. Além disso, há a opção de utilizar as estatísticas da Lupa Apê11, mecanismos de busca comuns ou conversar com um corretor de imóveis que possa ajudar a selecionar essas opções para você.