Fundos de investimento imobiliário: o que são e como funcionam?
Os fundos de investimento imobiliário fazem parte de um dos setores que continuou crescendo durante 2020, mesmo com a pandemia. Um levantamento do Ticker11 encomendado pelo Estadão Broadcast indicou que este ano de 2021 já começou com 18 emissões em andamento ou já programadas, que totalizam R$ 5,4 bilhões.
Nos próximos parágrafos, entenda o que são e como funcionam.
O que são fundos de investimento imobiliário?
Eles têm um funcionamento parecido com o investimento em ações, e podem ser considerados uma forma alternativa de investir em imóveis.
São negociados na bolsa de valores e constituídos por cotas, normalmente vinculadas a algum tipo de ativo ou recebível imobiliário. A ideia é que você compre essas cotas e receba os rendimentos correspondentes. Algumas vezes eles são beneficiados por algum tipo de incentivo tributário.
Dentre os mais populares, os fundos baseados em CRI’s (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são compostos por títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários – fluxo de pagamentos de contraprestações de aquisição de bens imóveis, ou de aluguéis – emitidos por sociedades securitizadoras.
Outra opção são as chamadas cotas imobiliárias. Determinadas propriedades são fracionadas exatamente nessas cotas, que são comercializadas a distintos investidores. Cada uma terá suas regras de funcionamento, que em geral envolvem rateios de tempo de uso, de rendimentos e de custos.
Como funcionam?
Gestão profissional
Ao avaliar fundos e outras opções de investimento imobiliário disponíveis no mercado financeiro, não deixe de avaliar o profissionalismo e o histórico dos gestores. Fundos que são atrelados a rendimentos de aluguéis divulgam relatórios periódicos onde são explicadas as durações dos contratos e o histórico de vacância.
Deve haver transparência sobre quais dos imóveis fazem parte de um pool de venda ou locação. Não se deixe enganar por promessas de rendimentos muito acima do mercado: isso pode ser um sinal amarelo para a seriedade do gestor.
Retorno e tributos
Um dos pontos mais importantes é a valorização das cotas. Você pode vendê-las por um valor maior do que o de quando comprou, assim como ocorre com o mercado de ações. Essa valorização é normalmente tributada pelo ganho de capital.
Como já mencionado, alguns fundos distribuem rendimentos periódicos (mensais e trimestrais) que podem ter algum tipo de isenção tributária. Nunca esqueça de considerar os efeitos dos tributos sobre o seu rendimento líquido.
Riscos
Os riscos podem estar relacionados tanto ao estado do mercado imobiliário quanto ao próprio mercado financeiro.
No que diz respeito aos riscos imobiliários é fundamental ter a confiança de que os responsáveis pela gestão sejam profissionais, que tenham histórico de seriedade e boa condução do portfólio. Isso porque os bens envolvidos não estão sob sua administração direta.
A desvalorização do imóvel, atraso na conclusão de obra e a vacância de imóveis locados podem ser fatores relevantes de diminuição do rendimento. Observe ainda se os recebíveis imobiliários estão cobertos por garantias reais.
Um exemplo de grande correlação dos fundos com o desempenho do mercado financeiro, é que há vezes em que os fundos estão lastreados por ativos que são remunerados pelo CDI.
Pode ocorrer de o investidor não dar a devida atenção a esse ponto no momento da decisão de investimento. Numa queda da taxa de juros, vista como estímulo ao crescimento econômico, esses fundos podem ter queda nos rendimentos.
