Comprar imóvel em condomínio: o que você precisa saber? - Apê11

Comprar imóvel em condomínio: o que você precisa saber?

Por Natasha Meneguelli em 21 de maio de 2021

Comprar um imóvel em condomínio exige a análise e o entendimento de alguns aspectos. Afinal, é um modelo que tem suas especificidades. Em cidades como São Paulo, eles são bastante comuns, principalmente os de apartamentos. 

Entenda o que você precisa saber para realizar uma compra bem embasada, segura e satisfatória. 


Quais os detalhes sobre despesas recorrentes?

Comprar um imóvel envolve outras despesas, que serão recorrentes no seu cotidiano. Elas podem ser diárias, mensais ou anuais. Conheça os gastos que devem ser estudados em relação aos condomínios.


Taxa de condomínio

A taxa condominial é um dos fatores mais importantes na hora de comparar um imóvel com outro. Ela é cobrada mensalmente, e influencia diretamente na renda disponível para a sua família. Além disso, ela passa por reajustes, normalmente anuais, devido a mudanças no condomínio, ou devido a aumento de gastos. 

O primeiro passo é identificar se, inicialmente, ela cabe no seu orçamento familiar. O segundo é entender quais são as despesas que fazem parte dela, e se elas correspondem à qualidade de serviços e ao conjunto que é oferecido para você e para a sua família como moradores. 

Um detalhe extra é se informar sobre investimentos, sistemas e estratégias de diminuição de custos. Devem ser inteligentes, para funcionar no médio e longo prazo. 

Um gasto não muito lembrado é com as fachadas do edifício. Alguns estilos exigem maior manutenção. Um recorrente, que costuma representar uma parte significativa das despesas, são os pagamentos de funcionários.  


Áreas do condomínio

Os espaços comuns do condomínio são diferenciais de relevância para a compra de um apartamento ou casa. Você deve saber quais fazem parte dele e se há mudanças previstas para o futuro. Alguns exemplos são ampliações de determinada área, ou melhorias.

Perguntar sobre como são utilizados pelos moradores, se realmente são usados e se há uma gestão que pense em qualidade, manutenção e segurança. Isso ajuda a entender se você realmente precisa deles. 

Muitas áreas de condomínio substituem gastos mensais da família, e podem até trazer economia geral nas despesas. É importante lembrar de tendências de moradia, do encaixe no seu estilo de vida e em questões que se tornaram prioridades com a pandemia.

Conheça alguns exemplos:

  • Coworking: também chamado de business place, é um escritório compartilhado entre os condôminos, muito útil para quem trabalha remotamente ou quer ter um espaço bem preparado e ergonômico para quando tiver que trabalhar de casa. Com o aumento de profissões autônomas e do aceleramento da tendência de home office por conta da pandemia, ele se torna um diferencial considerável. 
  • Lavanderia compartilhada: apesar de bastante pautada na sustentabilidade, esta não é a única razão de a lavanderia compartilhada trazer vantagens aos moradores e se encaixar nos modelos do futuro. Ela também é bastante econômica e otimiza os recursos. Você não vai precisar ter uma lavanderia dentro do apartamento, economizando espaço.
  • Área verde: esse benefício está sendo cada vez mais procurado, e traz mais saúde e bem estar com controle de temperatura, melhoria da qualidade do ar e até redução de mortes por doenças cardíacas. Também melhoram a paisagem do condomínio e podem ser aproveitados para combinar diferentes funcionalidades, como trilha de caminhada, cachorródromo, parquinho para crianças, entre outros.


Vagas de garagem

A primeira questão é entender se elas fazem parte do condomínio. Em São Paulo, 45,5% das famílias não possuem automóveis, e o interesse em vagas  de garagem já vem diminuindo. Além de tendências mundiais que apontam para esse caminho, um motivo relevante é que os imóveis com vaga de garagem costumam ter um valor mais alto.

No caso de condomínios sem vaga, pesquise bem sobre o entorno. Mesmo para quem não sai muito de casa, ou para quem mora perto do trabalho, é interessante saber suas opções alternativas de transporte e a proximidade com estabelecimentos essenciais no dia a dia.

Se a sua família precisa de uma ou mais vagas, você deve fazer perguntas para entender quais os tipos e suas regras de uso. O funcionamento cotidiano delas no condomínio costuma estar associado à tipologia, se são privativas ou coletivas, por exemplo. 


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O que você precisa saber sobre o imóvel em condomínio?

Até mesmo como complemento para analisar se as despesas recorrentes se encaixam no que você procura e precisa, há detalhes sobre o imóvel que você precisa considerar. Conheça os principais.


Tipo de imóvel

Seja um condomínio de casas ou de apartamentos, saber o tipo de imóvel que você procura e os aspectos que ele possui é primordial. É isso que vai permitir uma compreensão mais profunda sobre a utilidade  das áreas do condomínio e outros detalhes da sua vida cotidiana.

As tipologias mais comuns são:


Kitnet

É um apartamento pequeno, com 20 a 30 metros quadrados e dois cômodos. Um deles é o banheiro e o outro é o espaço que combina sala de estar, quarto e uma pequena cozinha. O preço deste tipo de imóvel costuma ser inferior entre os de metragem reduzida, e costuma ser ideal para quem mora sozinho ou para casais, principalmente aqueles que querem economizar. 


Studio

Tem até 30 metros quadrados e, diferente do loft e da kitnet, possui algumas divisórias (geralmente do quarto e do banheiro). O pé direito costuma ser um pouco acima do normal para apartamentos e pode até incluir varanda.


Cobertura 

É o imóvel que está localizado no último piso de um edifício. Costuma ser maior que as das outras unidades. A característica central é o espaço externo, onde pode haver elementos de lazer da escolha do proprietário. Permite muita privacidade e a possibilidade de aproveitar o apartamento como se fosse uma casa. O valor do condomínio é mais alto, em função da fração ideal do terreno ser maior.


Loft

São apartamentos amplos e sem divisórias, geralmente com pés direitos altos e mezanino. A principal diferença em relação à kitnet é que sua metragem é maior, com cerca de 50 metros quadrados. Outras características são as janelas grandes e as instalações aparentes. Por conta de tudo isso, seu preço é mais elevado. Seus compradores geralmente são pessoas jovens e casais. 


Garden/Giardino

É um apartamento que fica no andar térreo e seu principal diferencial é uma área externa e privativa. Ela pode ser usada como quintal, jardim ou até horta, dependendo de seu tamanho e do interesse do proprietário. É uma forma de valorizar o piso mais baixo do edifício, que possui algumas desvantagens como maiores chances de barulho urbano e a falta da vista. Portanto, este tipo de imóvel tem padrão mais alto.


Segurança

Primeiro, questione sobre o sistema de segurança utilizado, e sobre o tipo de portaria do condomínio. Sobre a segunda, normalmente há três tipos: 

  • Eletrônica: é o interfone dos edifícios de pequeno porte. O visitante aperta a campainha do respectivo apartamento, e o condômino permite ou não a sua entrada. Não há controle de nenhum profissional, tudo é feito dentro do condomínio pelos moradores. 
  • Porteiro: nessa opção, há um profissional contratado pelo condomínio. Normalmente ele fica em uma guarita na entrada, controlando a entrada e saída de moradores, além de outras funções que fazem parte da profissão.
  • 24 horas: também conhecida como virtual, ela possui a figura de um profissional ou equipe controlando a entrada e saída. Contudo, isso é feito de modo remoto. Ou seja, o porteiro não está no condomínio, e sim na empresa terceirizada. É indicado para condomínios de médio porte, e a notificação dos moradores pode ser feita tanto por telefone quanto por mensagem.

Outro detalhe importante sobre segurança, que pode ser facilmente esquecido, é o de sistemas de prevenção de incêndio e outras emergências. Saiba se há um plano de emergência para incêndios. 

De acordo com a instrução técnica do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, este plano de emergência é o que estabelece as responsabilidades e os procedimentos no caso de incêndio no condomínio. Ele auxilia não só na atenuação dos impactos desta emergência, mas também na sua prevenção.


Glossário de tipos de áreas

Há quatro termos em relação aos tipos de  áreas em imóveis e condomínios que podem ser facilmente confundidas. Entenda quais são:


Área privativa

É a área do imóvel que inclui as medidas dos cômodos (incluindo paredes internas e externas), vagas de garagem (desde que esteja especificado na escritura do imóvel) e áreas de despejo. No caso de dois apartamentos compartilharem a mesma parede, ela é dividida pela metade a partir de uma linha imaginária vinda de cima. O mesmo ocorre para sacadas.

Há dois tipos de imóvel que têm sua estrutura ligada a uma área privativa: o garden e a cobertura. 


Área comum

É a de uso comum de todos os condôminos, mediante reserva ou não, como os corredores, portaria, salão de festas, quadras esportivas, piscinas e outros espaços.


Área útil

É a soma das áreas internas de cada cômodo do apartamento, sem contar as paredes e pilastras. Era chamada, também, de área da vassoura, já que seria a superfície possível de varrer. Esta medição é uma das mais importantes no momento de comprar o imóvel, já que representa o espaço que será efetivamente seu, particular, onde colocará os móveis e viverá com a sua família.


Área total

É a soma da área privativa com a fração ideal das áreas comuns. Esta é a parcela proporcional de cada espaço de uso comum que pertence aos proprietários de imóvel. Inclusive, é sobre ela que incide o IPTU. 

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