Apê11 no Mapa da Obra – Financiamento de apartamento: o que é preciso verificar

Por Natasha Meneguelli em 5 de janeiro de 2021

Leia a reportagem do dia 17 de dezembro, com dados e informações da Apê11 sobre o financiamento de imóveis.


Financiamento de apartamento: o que é preciso verificar

Por Carla Rocha


Operação de longo prazo requer estabilidade financeira

O mercado imobiliário está vivendo um bom momento, mesmo com a pandemia da COVID-19, e deverá vivenciar um ciclo relevante de crescimento no financiamento de apartamento nos próximos anos. Para Leonardo Azevedo, sócio e diretor-executivo da Apê11, balcão de negócios imobiliários, a visão é que as quedas das taxas de juros estimulem dois movimentos: o primeiro é para quem toma crédito imobiliário, o interesse de aquisição usando esse veículo; já o segundo é mais voltado para quem é investidor, a perda de atratividade dos investimentos financeiros moverá mais recursos para a economia real. “Os dois movimentos em conjunto tendem a acelerar o mercado imobiliário como um todo, talvez até pressionando os preços. As altas nos custos dos materiais de construção e algum desabastecimento que já é noticiado são os primeiros sinais desse potencial aumento de preços”, aponta. Portanto, para quem quer comprar um imóvel e utilizar recursos do financiamento imobiliário, o momento pode ser bem estimulante.

Ainda de acordo com ele, no Brasil se tem um o mercado muito concentrado nos grandes bancos. Do ponto de vista do agente financiador, que é o banco, não existe nenhuma diferença entre a aquisição de um imóvel próprio ou para investimento. “Do ponto de vista do tomador do crédito, a gente sempre vê o perfil de investidor com decisões muito racionais sendo tomadas, mais do que nos casos de moradia própria. Todos nós acabamos sendo tomados pela emoção ao pensar na casa própria”, ressalta. Então, de forma geral, o investidor olha para o custo financeiro do empréstimo como parte do fluxo de despesas do investimento, ao passo que o tomador que vai morar pensa mais em seu dia a dia, como uma despesa cotidiana que ele não precisa ter um retorno financeiro imediato.


Principais formas de financiar um apartamento

Para o consultor financeiro e de negócios, Felipe Chiconato dos Anjos, normalmente, o financiamento imobiliário pode ser feito diretamente com um banco (instituição financeira) ou diretamente com a construtora. Ambos passam por uma análise de crédito, e precisam de documentos que comprovem a sua capacidade de espaçamento, como a regularidade do imóvel a ser adquirido. “O financiamento imobiliário é um financiamento de longo prazo, mas é muito importante saber que existem três sistemas de financiamentos”, destaca. O primeiro é o sistema Price, em que os valores das parcelas são constantes e a amortização é variável, começando bem pequena, pagando apenas os juros no começo. “Já o SAC é um sistema onde a prestação é variável e a amortização é constante (todo mês você paga uma parte igual da dívida e o juros é calculado sobre o saldo devedor. Por isso, a prestação é variável e consiste em juros + amortização). Já no Minha Casa Minha Vida é possível encontrar um terceiro sistema, também conhecido como sistema misto, em algumas vezes. ele apura pelo Price e outras, pelo SAC”, explica.

Outro ponto importante é a utilização do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagamento da entrada do imóvel ou até abatimento do valor do financiamento ao longo dos anos. “A utilização do FGTS é uma excelente oportunidade. Uma vez que o rendimento dele é ridículo anualmente, ele pode ser utilizado tanto para a entrada e financiar o saldo devedor quanto para abater saldo devedor. O passo a passo de como utilizá-lo precisa ser verificado juntamente com a instituição financeira que pretende tomar o crédito”, destaca Chiconato.

Um aspecto fundamental para um financiamento de apartamento ou outro tipo de imóvel, é que por se tratar de uma operação de longo prazo, é importante verificar a estabilidade financeira para que não comprometa mais de 30% da renda (total de recebimentos garantido por mês). “Lembre-se que existem operações que você precisa fazer aportes anuais, semestrais e assim vai. Isso é muito comum na compra de apartamento”, ressalta. Portanto, é muito importante projetar um fluxo de caixa, ou seja, olhar quantas prestações por mês e por ano, pois podem coincidir de ter duas e até três prestações por mês, isso é o que mais gera inadimplência e problemas no crédito.


Maior facilidade e praticidade na hora de comprar

Para Azevedo, a aquisição de imóveis e a diversidade de produtos é relativamente limitada, com opções de taxas de juros pré-fixadas mais TR ou opções com indexação (IPCA ou SELIC, que é a opção mais recente). “Uma excelente providência tomada pelo Banco Central há alguns anos foi instituir a portabilidade, ou seja, a possibilidade do cliente tomador migrar o seu financiamento de uma instituição para outra”, ressalta. De toda forma, como a concorrência é bem limitada, ainda é difícil ter grandes diferenças de preço para os clientes. “Um ponto que o cliente tem que ficar de olho são as exigências contratuais de relacionamento – bancos exigem manutenção de conta corrente, por exemplo. Isso é um requisito adicional que pode ter algum custo para o cliente”, complementa.

Pensando em facilitar o processo de compra, a AP11 desenvolveu uma ferramenta on-line e gratuita, chamada Planilha Apê11, que permite que qualquer pessoa construa um fluxo de pagamentos que mais se adeque ao bolso do consumidor. Isso viabiliza que as pessoas comprem imóveis nessas condições. “O agente que financia esses pagamentos é a própria incorporadora/construtora e o repasse aos bancos somente é feito quando o imóvel está pronto”, finaliza.

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